-SIKRER HØYEST MULIG AVKASTNING VED SALG OG LEIE.
Aktuelt med verditaksering.
Næringseiendommer eller forretningsrelaterte eiendommer har
i senere år også i større utstrekning skiftet eiere nå enn tidligere.
Utviklingen har også ført med seg at bedrifter fusjonerer langt oftere enn før,
og omstrukturering eller konkurser i bedriftene har ført med seg så vesentlige
endringer av bruken av eiendommene, at man har måttet vurdere eiendommene på
nytt.
Hva kontrolleres?
Næringsrelaterte eiendommer vurderes i utgangspunktet etter
økonomiske prinsipper (avkastningsverdiene) som basis for verdsettelse. Dette
er økonomiske prinsipper som er like uansett eiendommens karakter og
beskaffenhet. Dette på bakgrunn av at de personer eller bedrifter som eier
eiendommene har et avkastningskrav som de ønsker skal oppfylles. Ut fra dette
vil man kunne uttrykke en avkastningsverdi som er lik markedsverdien. I
markedet kan dette videre uttrykkes i den høyeste pris en kjøper er villig å
betale og omvendt den laveste pris en selger er villig til å akseptere.
Avkastningsverdi.
Den individuelle avkastningsverdien er knyttet til på
hvilken måte takstobjektet er forvaltet. Det vil si hvilke leiekontrakter man
har, gode eller dårlige, og ikke minst driftskostnadene og
vedlikeholdskostnadene. Normalt vil pengestrømmer fordeles over en 10 års periode.
Verditaksering av landbrukseiendommer innebærer å fastsette markedsverdien innenfor konsesjonslovens begrensninger.
På eiendommer som har sentral beliggenhet, gis det muligheter til å øke verdien ved å ta hensyn til bostedsverdien, men ikke opp til det nivå som markedet er villig til å betale. I usentrale strøk kan konsesjonsverdien bli høyere enn hva markedet er villig til å betale.
Hva kontrolleres?Takstmannen skal sette konsesjonsverdien og ikke ta hensyn til eventuelt familiesalg eller odelsoverdragelse. Bygningen verdsettes etter nedskrevet gjenanskaffelsesverdi dvs. en tar hensyn til bygningens anvendelse, kurans, alder, vedlikeholds mangler og lignende. Skog og jord verdsettes etter nettoavkastningen som kapitaliseres etter departementets rundskriv vedrørende
kapitalrentefot. Andre ressurs- eller leieinntekter som inngår i bruket verdsettes etter avkastningsverdi.
Beregning av tomteverdien for en fritt omsettelig tomt er sammensatt av flere faktorer. Viktige parameter er eiendommens beliggenhet, områdets og tomtens reguleringsformål og bestemmelser, tomteutnyttelse, og den markedsmessige situasjonen. Hvilket formål kan eiendommen benyttes til (kontor, lager, forretning, bolig osv) vil avgjøre hvor høy leie man kan forvente å få for lokalene eller salgspris pr. kvm boligareal. Hvor stor del av tomten kan bebygges og hvor mange etasjer kan oppføres.
Markedsmessig situasjon tilbud og etterspørsel på det tidspunkt eiendommene skal realiseres. Vi har god kjennskap til markedet gjennom våre oppdrag og samarbeid med de fleste aktører i eiendomsbransjen.
– REDUSERER KONFLIKTNIVÅET VED KJØP, SALG OG START/OPPHØR AV
LEIEFORHOLD.
Forutsigbarhet ved leieforhold, kjøp, salg og vedlikehold
En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere
tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Metoden og omfanget av
rapporten, vil avhenge av formålet med tilstandsanalysen. Ved kjøp, salg og
vedlikeholdsplanlegging vil en tilstandsrapport være en grundig og detaljert
beskrivelse av den byggetekniske og vedlikeholdsmessige tilstand.
Grunnlag for utbedring.
Etter en grundig befaring av bygningen med hensyn på den
tekniske tilstanden lages det en Tilstandsrapport. Rapporten beskriver avvik
fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og/eller normale
forventninger om tilstand etter slit og elde. En tilstandsrapport kan omfatte
en del av eller hele bygningen og danne grunnlag for valg av utbedringsmetode,
arbeidets omfang og kostnader.
