-SIKRER HØYEST MULIG AVKASTNING VED SALG OG LEIE.

Aktuelt med verditaksering.

Næringseiendommer eller forretningsrelaterte eiendommer har i senere år også i større utstrekning skiftet eiere nå enn tidligere. Utviklingen har også ført med seg at bedrifter fusjonerer langt oftere enn før, og omstrukturering eller konkurser i bedriftene har ført med seg så vesentlige endringer av bruken av eiendommene, at man har måttet vurdere eiendommene på nytt.

Hva kontrolleres?

Næringsrelaterte eiendommer vurderes i utgangspunktet etter økonomiske prinsipper (avkastningsverdiene) som basis for verdsettelse. Dette er økonomiske prinsipper som er like uansett eiendommens karakter og beskaffenhet. Dette på bakgrunn av at de personer eller bedrifter som eier eiendommene har et avkastningskrav som de ønsker skal oppfylles. Ut fra dette vil man kunne uttrykke en avkastningsverdi som er lik markedsverdien. I markedet kan dette videre uttrykkes i den høyeste pris en kjøper er villig å betale og omvendt den laveste pris en selger er villig til å akseptere.

Avkastningsverdi.

Den individuelle avkastningsverdien er knyttet til på hvilken måte takstobjektet er forvaltet. Det vil si hvilke leiekontrakter man har, gode eller dårlige, og ikke minst driftskostnadene og vedlikeholdskostnadene. Normalt vil pengestrømmer fordeles over en 10 års periode.

Verditaksering av landbrukseiendommer innebærer å fastsette markedsverdien innenfor konsesjonslovens begrensninger.

På eiendommer som har sentral beliggenhet, gis det muligheter til å øke verdien ved å ta hensyn til bostedsverdien, men ikke opp til det nivå som markedet er villig til å betale. I usentrale strøk kan konsesjonsverdien bli høyere enn hva markedet er villig til å betale.

Takstmannen skal sette konsesjonsverdien og ikke ta hensyn til eventuelt familiesalg eller odelsoverdragelse. Bygningen verdsettes etter nedskrevet gjenanskaffelsesverdi dvs. en tar hensyn til bygningens anvendelse, kurans, alder, vedlikeholds mangler og lignende. Skog og jord verdsettes etter nettoavkastningen som kapitaliseres etter departementets rundskriv vedrørende

kapitalrentefot. Andre ressurs- eller leieinntekter som inngår i bruket verdsettes etter avkastningsverdi.

Beregning av tomteverdien for en fritt omsettelig tomt er sammensatt av flere faktorer. Viktige parameter er eiendommens beliggenhet, områdets og tomtens reguleringsformål og bestemmelser, tomteutnyttelse, og den markedsmessige situasjonen. Hvilket formål kan eiendommen benyttes til (kontor, lager, forretning, bolig osv) vil avgjøre hvor høy leie man kan forvente å få for lokalene eller salgspris pr. kvm boligareal. Hvor stor del av tomten kan bebygges og hvor mange etasjer kan oppføres.

Markedsmessig situasjon tilbud og etterspørsel på det tidspunkt eiendommene skal realiseres. Vi har god kjennskap til markedet gjennom våre oppdrag og samarbeid med de fleste aktører i eiendomsbransjen.

– REDUSERER KONFLIKTNIVÅET VED KJØP, SALG OG START/OPPHØR AV LEIEFORHOLD.

Forutsigbarhet ved leieforhold, kjøp, salg og vedlikehold

En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Metoden og omfanget av rapporten, vil avhenge av formålet med tilstandsanalysen. Ved kjøp, salg og vedlikeholdsplanlegging vil en tilstandsrapport være en grundig og detaljert beskrivelse av den byggetekniske og vedlikeholdsmessige tilstand.

Grunnlag for utbedring.

Etter en grundig befaring av bygningen med hensyn på den tekniske tilstanden lages det en Tilstandsrapport. Rapporten beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og/eller normale forventninger om tilstand etter slit og elde. En tilstandsrapport kan omfatte en del av eller hele bygningen og danne grunnlag for valg av utbedringsmetode, arbeidets omfang og kostnader.