Bolig

Den 1. januar 2022 trer både endringer i avhendingsloven (lov av 3. juli 1992) og ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) i kraft. Avhendingsloven regulerer frivillig kjøp og salg av fast eiendom (med bla unntak for nye boliger under oppføring).

Lovendringene ble vedtatt allerede i 2019, men det har tatt tid å utarbeide og vedta ny forskrift, som ble vedtatt 8. juni i år.

Kort om endringene

1) Lovfesting av kjøpers undersøkelsesplikt

Endringen innebærer at kjøper skal anses kjent med innhold av tilstandsrapporten, uansett om den er lest/ikke lest.

2) Minstekrav til innhold i tilstandsrapport (ny forskrift)

Dersom selger bestiller tilstandsrapport ved salg, skal rapporten oppfylle minstekravene i forskriften.

3) Arealavvik – nulltoleranse

Det blir i praksis nulltoleranse for innendørs arealavvik (minst 2 % av opplyst areal, dog minst 1 kvm).

4) Fjerning av «as is» forbehold

Det blir forbudt å innta generelle «as is» forbehold, men fortsatt mulig å innta spesifikke og konkrete forbehold.

5) Egenandel

Hvor det påvises skjult mangel skal det gjøres det fratrekk for kjøpers egenandel med kr 10.000, dette for å slippe diskusjoner om bagatellmessige feil/mangler.

6) Selgers utbedringsrett

Dersom kjøper urettmessig avslår selgers rett til utbedring, taper kjøper hevingsrett/krav på prisavslag, men erstatningskrav er i behold Ny forskrift I ny forskrift oppstilles minstekrav til innhold/utforming av tilstandsrapporter. Målet er å avdekke skjulte feil/mangler så tidlig som mulig for å unngå tvistesaker mellom selger og kjøper.

Forskriften § 1-7 gir DiBK hjemmel til å kreve at tilstandsrapporter utformes digitalt, for å sikre mest mulig ensartede rapporter. Dette gjør også bruken av Boligmappa enda mere aktuell for både boligeiere og rørleggere (håndverkere).

Endringene betyr at det blir strengere krav for selger til å dokumentere oppussinger/renoveringer på egen bolig ved salg. For rørleggere (håndverkere) betyr dette at det blir enda viktigere enn før å dokumentere eget arbeid, og avvik her vil igjen kunne få betydning for tilstandsgrad på aktuell bolig og redusert salgsverdi.

For takstmenn/bygningskyndige blir det skjerpet krav til å levere komplette og forskriftsmessige tilstandsrapporter, og at alle fysiske/tekniske nødvendige undersøkelser er foretatt (bla undersøke rom/bygningsdeler utsatt for fukt; våtrom, tak, vinduer, yttervegger, grunnmur).

Forslag om kompetansekrav til bygningskyndige ble ikke vedtatt av Kommunaldepartementet og man har ifølge departementet tillit til at dagens private sertifiseringsordning sikrer kompetansen til takstmenn.

– GIR TRYGGHET I KJØP OG SALG AV LEILIGHETEN.

Går gjennom alle rom.

Vi undersøker alle rom i leiligheten når det gjelder det byggetekniske. Alle tilgjengelige flater blir vurdert. Kosmetiske avvikende forhold som ikke har vesentlig konstruksjonsmessige betydning blir ikke alltid tillagt betydning. Våtrom blir tillagt spesiell vurdering. Arbeidene utføres i henhold til en utarbeidet Norsk Standard 3424 for bruk for slike oppdrag.

Undersøkelser ved flere nivå.

Dersom det i spesielle tilfeller anses nødvendig kan vi utføre ytterligere undersøkelser på høyere nivåer, det vil si nivå 2 eller 3. Vanligvis kontrolleres kun innvendige arealer. Eksempelvis i sameier der eier av leiligheten også er juridisk ansvarlig for fellesarealer anbefaler vi sterkt også en kontroll av disse. Dette må imidlertid bestilles spesielt.

– EN RIKTIG VERDSETTELSE AV DIN BOLIG ELLER FRITIDSEIENDOM.

Hvorfor verditaksering?

Verditaksering av boliger er ofte ønskelig i forbindelse med finansiering av ny bolig (forhåndstakst), refinansiering, arv, samlivsbrudd, skattespørsmål og omsetning.

Hva kontrolleres?

En verditakst kan ikke sammenlignes med en tilstandsrapport da sistnevnte gir detaljert kunnskap om den bygningstekniske siden av eiendommen. Likevel foretar vi en generell vurdering av tilstanden for å kunne gi en mest mulig riktig verdsettelse av objektet. Innvendige og utvendige arealer blir derfor besiktiget. Hovedkriterier for vurdering av en eiendommens verdi er beliggenhet, planløsning, størrelse, beskaffenhet og eventuelle tinglyste servitutter. Videre kan reguleringsbestemmelser ha betydning for eiendommens utviklingspotensial. Eventuelle festekontrakter skal alltid vedlegges og vurderes i taksten. For borettslagsleiligheter gjennomgås regnskap og hvor andel felles formue og gjeld vurderes.

Uavhengig takst.

Alle våre takster blir utført på fritt grunnlag. For å kvalitetssikre dette har vi kontakt med de fleste profesjonelle og operative aktører i markedet.

Hvorfor skadetakst?

Noen ganger blir man som huseier utsatt for skade på eiendommen. Ofte kan det også være mistanke om skjulte skader. Dette er en dramatisk situasjon for den som rammes. Som skadetakstmann er man den uavhengige tredjepart som gjennom profesjonell og kunnskapsrik yrkesutøvelse sikrer at skadens omfang blir kartlagt og det utarbeides beskrivelse av utbedringsarbeidet med kostnadsoverslag.

Trygt med TAKSTINGENIØR BØRRE SKUI AS.

Vi kjenner lovverket og byggemetoder slik det er i dag og slik det var da bygningen ble oppført. Dette er viktig for beskrivelsen i rapporten ved eksempelvis tvistesaker i forbindelse med kjøp og salg, regressmuligheter etc.

Eltakst skal gi en tilstand av elektriske anlegg i boliger. Målsettingen er å sjekke om den elektriske installasjonen og det elektriske utstyret er sikkert å bruke, samt vurdere om det er en risiko for brann, berøringsfare og eventuell funksjonssvikt. Den skal også avsløre eventuelle feil og mangler som utgjør fare for personer, husdyr eller skader på gjenstander. Selv om avviket ikke utgjør noen konkret brannrisiko i øyeblikket skal kostnader synliggjøres.

Det skal også anslås sannsynlig forventet levetid eller forringet funksjon. Eksempel på dette kan være varmekabler som er blitt feilaktig lagt, men også andre forhold kan være relevant å vurdere. Videre skal tilstandsvurderingen gi føringer for kapasitet på hovedsikringer. Til grunn legges stikkprøver, årsmeldinger fra sameiet og eller eventuelle tilstandsvurderingsrapporter nyere enn 5 år. Den skal også si noe om eventuelle forventede kostnader til boligen iht. NS 3600.

Tilstandsgrader skal spesifiseres for status på evaluerte bygningsdeler, se NS 3451 Bygningsdelstabellen. Analysenivå skal baseres på NS 3424 Tilstandsvurdering av byggverk. Levetidsbetraktninger, rapportering og prissetting skal baseres på NS 3600. Andre forhold relatert til nevnte standarder kan være aktuelle, for eksempel dersom kunde / oppdragsgiver ønsker spesifisert risikoklasser, ønsker å få evaluert elektromagnetiske felt med mer.

Erfaring fra eltakstmenn tilsier at 9 av 10 av boliger som selges i dagens marked innehar alvorlige avvik som ikke blir avdekket ved den ordinære tilstandsrapporten fra byggtakstmann. Disse avvikene blir ofte avdekket i forbindelse med en påfølgende tvistesak og skaper store utfordringer for både kjøper og selger av boligen i ettertid. Derfor mener vi at det er viktig å gjennomføres en tilstandsvurdering av det elektriske anlegget. Denne gjennomgangen bør utføres av en Nemkosertifisert eltakstmann.

Takstingeniør Børre Skui AS har et samarbeid med et av markedets ledende selskaper innen el-kontroll.